都更Q&A

• Q1老屋重建選擇都更或危老有何差別？

  • 重建面積

  危老重建沒有最低面積限制，都市更新則至少要有1000平方公尺以上，也就是約300坪以上，才符合都市更新法定申請送件的面積，因此危老重建的基地面積通常較都市更新來得小。

  • 同意門檻

  危老重建必須取得100％所有權人同意，都市更新則是採多數決，須取得80％所有權人同意，若位於都市更新地區則75%所有權人同意即可。

  • 容積獎勵

  • 都市更新：容積獎勵上限是「法定容積的1.5倍」或是「 原容積 + 法定容積0.3倍」。
  • 危老重建：危老獎勵上限是「法定容積 1.3倍」或是「原容積的1.15倍」，時程獎勵可額外增加10%，但逐年遞減，至今時程獎勵已遞減至4%，取而代之是以規模獎勵，申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2%，每增加100 平方公尺再獎勵0.5%，因此目前若要維持10％容積獎勵，基地面積需達 1,000平方公尺以上。

  • 重建流程

  在審査時間上，由於都更是透過公正、公開、透明機制下進行，必須舉行至少兩次公聽會，並通過幹事會、聽證會及審議會，讓政府代為審査，對屋主較有保障，但程序上也相對繁瑣冗長，動輒數年，而危老是擬定重建計畫書送件審査，只要符合規定，短則2個月就能通過核定。

• Q2有意重建，住戶需要出錢嗎？

  重建是否要出錢取決於以下兩種方式：

  • 合建分屋：由地主出土地，建商出資金與專業技術，地主再分回部分房屋。
  • 委託興建：就是自主都市更新的概念，自己出土地、出資金，委託建經公司、建設公司或顧問公司管理，不必分坪數給建商，建商只賺取專業的代工費用。

• Q3參與重建後，房子可以一坪換一坪嗎？

  要先釐清是室內面積一坪換一坪，還是權狀面積一坪換一坪。是否可以一坪換一坪，要取決於土地大小、土地使用分區、容積獎勵以及區域行情來判定。

• Q4在重建期間住戶會如何安置？

  若是與建商合建，建商一般會提供租金補貼給地主，地主就可以用租金補貼費用去租房子。若是地主自建、委建，因建商或代理實施者僅賺取代工費用、服務費，因此重建期間的房租費用，就要由地主自行負擔。

• Q5現在會不會有建商蓋一半倒閉的風險？

  現在改建房屋都一定要做信託，建商或地主把土地、興建資金信託給銀行，建立信託專戶，此時土地的所有權移轉到銀行名下。合建廠商會將起造人名義變更為建經公司，由銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管，統一由信託專戶撥付各款項，以確保「專款專用」，並且信託契約載明有續建條款，若建商不幸倒閉，未興建完成之房屋交由建經公司繼續興建。